房屋结构及旧房改造常遇问题

旧房的装修：

一、旧房存在的问题：

1、沙灰墙体；

2、油漆墙面、墙裙；

3、更换门窗；

4、上下水的老化；

5、原始线路更换；

6、楼体布局不合理；

7、渣土外运。

二、旧房改造注意的问题：

1、旧房多为砖混结构沙灰墙，由于标号低易返碱。装修难度比新房大，墙面易发生开裂、起鼓现象。

解决办法：

1）        铲除原有沙灰墙面直至红砖，再用水泥沙浆抹平。优点是墙面平整结实；缺点是工期长，要等到完全干燥后才能上墙漆，否则易返碱。

2）        采用木枋框架，表面封石膏板的方法。优点是工期短，价格较低；缺点是占面积。

2、旧房电线老化，过去多为1.5或2.5平方的铝线或铜线，现在的大型空调、热水器多为4平方。可能需要整体换线。

3、旧房墙砖要收三次费用：

1）拆砖

2）铲除水泥抹平

3）贴砖

4、 旧房墙体多为框架结构，存在布局不合理的现象。由于抗震性差，要考虑承重性，尽量避免拆墙，如必须拆墙，也要采取加固维护措施。阳台拆墙不能写进合同。

5、        顶面多为预制板，板之间的接缝容易开裂，必须采取全面吊顶的措施。

6、        窗口、门口的老化，需要更换门窗。安装塑钢窗过后，门口、窗口的抹平由装饰公司承担，必须考虑在报价中。

7、        旧房的残土量比新房大，费用要提前做，报价中要充分考虑到。2吨的车，120元/车。

新房的装修：

新房多为框架结构或是整体浇铸的结构。

整体浇铸不易起皮、开裂；

整体框架结构是先做梁柱，再用陶粒砖等砌墙，由于混凝土有冷缩比，不可避免的要有开裂，事先要告诉客户为什么要做造型等，是为了弥补房子的原始不足。

一、   墙面的处理：

现在的墙面多为双飞粉加纤维素及大白胶，较易铲除。821墙也好处理。仿磁腻子墙面非常难处理，人工成本高，报价时要充分考虑。尽量不让客户铲除基层，而是用界面剂等处理。

二、   供热的三种方式：

1、地热：优点是散热好，缺点是室内容易干燥。事先要告诉客户保持室内的湿度，否则再好的房子两个月不住人一样会开裂。

2、暖气片：一定不要动！可以帮客户找专业的人做，但不能签在合同内，公司不承担任何责任。

3、电热膜：按在吊顶上，不允许有钉子等。

三、材料的搬运：物业电梯是否允许使用搬运材料，如不允许报价要把搬运费考虑在内。

四、新房格局改动，最好向物业要楼房结构图。有些梁和梁柱是不能动的。立向钢筋一根也不能动。切墙也只能切表皮。

五、下水口移位的方法：

1）横向移位，地面必须垫层。注意报价避免漏项。

2）楼下无人的情况下打眼走新管。

六、棚顶造型：新房棚心起鼓，因为建筑标准和装修标准不在一个层面上。建筑差3公分很正常。装修讲究横平竖直，上下不超过2-3毫米。为了弥补先天性原结构不足，后天要弥补吊平。

七、地面找平的方法：

1）            垃圾回填，但老房子承重差，易倒塌。

2）            轻体砖砌

3）            珍珠岩加水泥

八、老门喷漆，要预算进脱漆费用。钢窗喷漆，先打磨，补油泥。